Befristeter Mietvertrag in Österreich: Rechte und Optionen für Mieter
Befristete Mietverträge nach MRG haben eine Mindestdauer von drei Jahren. Mieter können nach einem Jahr kündigen. Ohne schriftliche Kündigung durch den Vermieter verlängert sich der Vertrag automatisch.
Ein befristeter Mietvertrag ist in Österreich die häufigste Vertragsform für Wohnungen. Viele Mieter gehen davon aus, dass sie während der gesamten Laufzeit an den Vertrag gebunden sind. Das Mietrechtsgesetz (MRG) räumt jedoch Rechte ein, die auch ohne ordentliche Kündigung durch den Mieter greifen. Der folgende Artikel erläutert die wesentlichen Regelungen – von der Mindestdauer über das Optionsrecht bis zur automatischen Verlängerung.
Hintergrund: Befristung nach MRG
Das MRG unterscheidet zwischen unbefristeten und befristeten Mietverträgen. Ein befristeter Vertrag muss schriftlich abgeschlossen werden und eine bestimmte Dauer vorsehen. Seit der Mietrechtsnovelle 2001 beträgt die Mindestdauer eines befristeten Hauptmietvertrags drei Jahre (§ 29 Abs. 1 Z 3 MRG). Kürzere Befristungen sind unwirksam; der Vertrag gilt dann als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Die Befristung muss im Vertrag klar vereinbart sein. Fehlt eine schriftliche Vereinbarung oder ist die Dauer nicht eindeutig, entsteht automatisch ein unbefristetes Mietverhältnis. Das gilt auch, wenn der Vermieter die Befristung nicht rechtzeitig schriftlich beendet – dazu später mehr.
Konkrete Auswirkungen für Mieter
Kündigungsrecht nach einem Jahr
Ein zentrales Recht für Mieter ist die Möglichkeit, einen befristeten Vertrag nach Ablauf des ersten Jahres vorzeitig zu kündigen (§ 29 Abs. 1 Z 3 MRG). Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und gilt zum Ende des nächsten Monats. Der Mieter muss keinen besonderen Grund anführen. Dieses Recht besteht unabhängig davon, ob der Vertrag auf drei, fünf oder zehn Jahre befristet ist.
Beispiel: Ein Mieter unterschreibt am 1. März 2024 einen befristeten Vertrag bis 28. Februar 2027. Ab 1. März 2025 kann er mit einer Frist von einem Monat kündigen, also zum 30. April 2025. Der Vermieter kann diese Kündigung nicht verhindern.
Optionsrecht: Verlängerung durch den Mieter
Viele befristete Verträge enthalten eine Option auf Verlängerung. Der Mieter kann dann nach Ablauf der ersten Befristung den Vertrag um einen bestimmten Zeitraum (meist drei Jahre) verlängern. Die Option muss schriftlich ausgeübt werden, oft bis zu drei Monate vor Vertragsende. Fehlt eine solche Regelung, endet der Vertrag mit Ablauf der Befristung – sofern der Vermieter nicht kündigt.
Automatische Verlängerung bei Untätigkeit des Vermieters
Ein häufiger Fallstrick: Der Vermieter vergisst, die Befristung schriftlich zu beenden. Nach § 29 Abs. 1 Z 3 MRG gilt: Kündigt der Vermieter nicht spätestens drei Monate vor Ablauf der Befristung schriftlich, verlängert sich der Vertrag automatisch um ein weiteres Jahr. Diese Regelung soll Mieter vor unerwartetem Wohnungsverlust schützen. Der Vermieter muss also aktiv werden, wenn er den Vertrag nicht fortsetzen will.
Praxisbeispiel: Ein befristeter Vertrag läuft am 31. Dezember 2024 aus. Der Vermieter kündigt nicht bis 30. September 2024. Dann verlängert sich der Vertrag bis 31. Dezember 2025 – zu denselben Bedingungen (Miete, Nebenkosten). Der Mieter kann dann wieder nach einem Jahr kündigen.
Keine ordentliche Kündigung durch den Vermieter während der Befristung
Während der Laufzeit eines befristeten Vertrags kann der Vermieter nicht ordentlich kündigen. Er ist an die vereinbarte Dauer gebunden. Ausnahmen sind nur bei wichtigen Gründen möglich (z. B. Zahlungsverzug, Eigenbedarf). Das gibt Mietern Planungssicherheit.
Was Sie jetzt tun können
Prüfen Sie Ihren Mietvertrag auf die genauen Befristungsregeln. Achten Sie besonders auf:
- Die Mindestdauer von drei Jahren – kürzere Fristen sind unwirksam.
- Ihr Kündigungsrecht nach einem Jahr – nutzen Sie es bei Bedarf schriftlich.
- Die automatische Verlängerung, wenn der Vermieter nicht rechtzeitig kündigt.
Wenn Sie unsicher sind, ob Ihre Miete fair ist oder ob der Vertrag korrekt befristet wurde, hilft der Mietzins-Check bei der Einordnung. Für Fragen zur Kautionsrückzahlung nach Auszug steht der Kaution-Rechner zur Verfügung. Und wer sich über die allgemeinen Richtwerte informieren möchte, findet Details im Wissensartikel zum Richtwert.