Betriebskostenabrechnung in Österreich: Was zulässig ist und was nicht
Der § 21 MRG regelt, welche Betriebskosten Vermieter auf Mieter umlegen dürfen. Viele Positionen sind unzulässig – etwa Bankgebühren oder Liftwartung bei Neuanlagen. Wir zeigen, worauf Sie achten müssen.
Die Betriebskostenabrechnung ist für viele Mieter in Österreich ein jährliches Ärgernis. Oft tauchen Posten auf, die nicht im gesetzlich taxativen Katalog des § 21 MRG (Mietrechtsgesetz) enthalten sind. Wer als Mieter nicht genau prüft, zahlt unter Umständen jahrelang zu viel. Der folgende Artikel erklärt, welche Kosten umlegbar sind, welche nicht und worauf Sie bei der Prüfung achten sollten.
Hintergrund: Der taxative Katalog des § 21 MRG
Anders als in Deutschland, wo die Betriebskostenverordnung eine offene Liste enthält, ist der Katalog in Österreich abschließend (taxativ). Das bedeutet: Nur jene Kostenarten, die im § 21 MRG explizit genannt sind, dürfen auf die Mieter überwälzt werden. Dazu zählen etwa:
- Wasser- und Kanalgebühren (inkl. Wasserzähler-Miete)
- Müllabfuhr (inkl. Sperrmüll- und Biomüllgebühren)
- Hausreinigung (Stiegenhaus, Keller, Waschküche)
- Beleuchtung (Allgemeinbereiche, Hof, Keller)
- Hausbetreuung (Hausbesorger oder Reinigungsfirma)
- Gartenpflege (Rasen mähen, Hecke schneiden, Laub entfernen)
- Fahrstuhl (Wartung, Strom, kleinere Reparaturen – aber nur bei Bestandsanlagen)
- Rauchfangkehrer (Kehren, Überprüfung)
- Gebäudeversicherung (Feuer, Leitungswasser, Sturm, Haftpflicht)
- Verwaltungskosten (pauschal max. 5 % der Gesamtbetriebskosten)
Fehlt eine Position im Gesetz, darf sie nicht in der Abrechnung auftauchen – selbst wenn sie im Mietvertrag vereinbart ist. Der OGH hat mehrfach klargestellt, dass abweichende Vereinbarungen unwirksam sind (z. B. OGH 5 Ob 23/12k).
Konkrete Auswirkungen: Welche Posten sind nicht zulässig?
In der Praxis versuchen manche Vermieter, Kosten unterzubringen, die nicht umlegbar sind. Die häufigsten Fallstricke:
- Bankgebühren und Kontoführungsspesen für das Hausverwalterkonto: Diese sind nicht im Katalog enthalten und daher unzulässig. Der OGH (5 Ob 50/09g) hat entschieden, dass solche Kosten nicht auf Mieter überwälzt werden dürfen.
- Hausverwaltervergütung über die 5-%-Pauschale hinaus: Die Verwaltungskosten sind mit 5 % der Gesamtbetriebskosten gedeckelt. Jede zusätzliche Vergütung (z. B. „Sonderhonorar für Abrechnungserstellung“) ist unzulässig.
- Liftwartung bei Neuanlagen: Bei Fahrstühlen, die nach dem 1. Jänner 1994 errichtet wurden, darf die Wartung nicht als Betriebskosten verrechnet werden – sie gilt als Erhaltungsarbeit und ist vom Vermieter zu tragen (OGH 5 Ob 105/11g).
- Kosten für Schönheitsreparaturen: Malerarbeiten, Tapezieren oder Streichen von Allgemeinflächen sind keine Betriebskosten, sondern Instandhaltung.
- Verwaltungskosten für Leerwohnungen: Kosten für leerstehende Einheiten dürfen nicht auf die anderen Mieter umgelegt werden.
Ob Ihre Abrechnung fair ist, prüfen Sie über den Mietzins-Check. Dort können Sie die einzelnen Positionen mit den gesetzlichen Vorgaben abgleichen.
Was Sie jetzt tun können: Prüfung und Einspruch
Wenn Sie eine Betriebskostenabrechnung erhalten, haben Sie als Mieter ein Akteneinsichtsrecht (§ 21 Abs. 4 MRG). Sie können die Originalbelege beim Hausverwalter oder Vermieter einsehen. Folgende Schritte empfehlen wir:
- Fristen beachten: Der Einspruch gegen die Abrechnung muss innerhalb von drei Jahren ab Zustellung erfolgen. Bei formellen Mängeln (z. B. fehlende Belegaufstellung) kann die Frist kürzer sein.
- Vergleich mit Vorjahr: Auffällige Steigerungen (z. B. Heizkosten +30 %) sollten Sie hinterfragen.
- Unzulässige Posten streichen: Listen Sie alle Positionen auf, die nicht im § 21 MRG stehen, und fordern Sie die Rückzahlung.
- Verwaltungskosten prüfen: Die 5-%-Pauschale ist der Höchstsatz. Liegt die tatsächliche Verwaltungsgebühr darunter, darf nur dieser niedrigere Betrag angesetzt werden.
Bei Unklarheiten hilft der Kaution-Rechner – denn oft hängt die Höhe der Kaution von der korrekten Abrechnung ab. Auch ein Blick in den Wohnungskompass kann zeigen, ob Ihre Gesamtbelastung durch Betriebskosten im Rahmen des Üblichen liegt.
Fazit: Die Betriebskostenabrechnung ist kein Buch mit sieben Siegeln. Wer die taxative Liste des § 21 MRG kennt und die Abrechnung systematisch prüft, kann oft zu viel bezahlte Beträge zurückfordern. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich die Beratung durch einen Mieterverein oder Rechtsanwalt.