Richtwertmietzins in Österreich: Wann eine Erhöhung zulässig ist

Der Richtwertmietzins ist ein zentrales Instrument der österreichischen Mietregulierung für Altbauwohnungen. Viele Mieter und Vermieter sind unsicher, wann und in welcher Höhe eine Erhöhung zulässig ist. Dieser Artikel erklärt den Mechanismus der Richtwertanpassung, die betroffenen Wohnungen und die Prüfpflichten für Mieter.

Hintergrund / Kontext

Der Richtwertmietzins ist im § 16 Abs. 2 Mietrechtsgesetz (MRG) verankert. Er gilt für Wohnungen, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet wurden (Altbau) und in den Bundesländern Wien, Niederösterreich, Oberösterreich, Salzburg, Steiermark, Kärnten und Tirol liegen. In Vorarlberg und im Burgenland gibt es abweichende Regelungen.

Die Höhe des Richtwerts wird von den Landesregierungen festgelegt. Die Anpassung erfolgt grundsätzlich alle zwei Jahre, jeweils zum 1. April. Grundlage ist die Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) der Statistik Austria. Die letzte Anpassung erfolgte im April 2023, die nächste reguläre Anpassung steht im April 2025 an.

Die Richtwertanpassung ist nicht automatisch wirksam. Vermieter müssen eine schriftliche Erhöhungserklärung abgeben, die den neuen Richtwert und die Berechnung darlegt. Ohne diese Erklärung bleibt der alte Mietzins bestehen.

Konkrete Auswirkungen

Für Mieter

Mieter von Altbauwohnungen müssen bei einer Erhöhung des Richtwertmietzinses folgende Punkte prüfen:

• Zuschläge und Abschläge: Der Richtwert ist ein Basiswert. Je nach Ausstattung der Wohnung (z. B. Lage, Sanitäreinrichtungen, Heizung, Balkon) können Zuschläge oder Abschläge hinzukommen. Die Bandbreite ist gesetzlich begrenzt. Ein Zuschlag von bis zu 50 % des Richtwerts ist möglich, bei besonders schlechter Ausstattung ein Abschlag von bis zu 25 %.
• Befristung: Bei befristeten Mietverträgen (z. B. 3 oder 5 Jahre) kann der Vermieter den Richtwertmietzins bei Neuabschluss neu festlegen. Während der Laufzeit ist eine Erhöhung nur indexbasiert möglich.
• Erhöhungserklärung: Die schriftliche Ankündigung muss mindestens 14 Tage vor dem Wirksamwerden der Erhöhung zugehen. Der Vermieter muss den neuen Richtwert und die Berechnung der Zuschläge/Abschläge nachvollziehbar darlegen.

Für Vermieter

Vermieter müssen bei einer Richtwerterhöhung folgende Fristen und Formvorschriften beachten:

• Ankündigungsfrist: Die Erhöhung muss dem Mieter spätestens 14 Tage vor dem geplanten Wirksamwerden (1. April) schriftlich mitgeteilt werden.
• Berechnung: Die Erhöhung muss auf dem aktuellen Richtwert basieren. Ein Verweis auf den Index allein reicht nicht. Der Vermieter muss die konkrete Höhe des neuen Mietzinses angeben.
• Höchstgrenzen: Auch bei Zuschlägen darf der Gesamtmietzins den Richtwert zuzüglich der gesetzlich zulässigen Zuschläge nicht überschreiten. Eine willkürliche Erhöhung ist unzulässig.

Was Sie jetzt tun können

Als Mieter sollten Sie bei Erhalt einer Erhöhungserklärung folgende Schritte setzen:

• Prüfen Sie die Berechnung: Vergleichen Sie den genannten Richtwert mit dem offiziellen Wert Ihrer Landesregierung. Nutzen Sie dazu den Mietzins-Check auf unserer Plattform, um die Zulässigkeit der Zuschläge zu überprüfen.
• Dokumentieren Sie die Ausstattung: Notieren Sie den Zustand Ihrer Wohnung (Heizung, Fenster, Sanitär). Bei Abweichungen von der Standardausstattung können Sie einen Abschlag fordern.
• Widersprechen Sie bei Unstimmigkeiten: Wenn die Erhöhung nicht den gesetzlichen Vorgaben entspricht, können Sie innerhalb von 14 Tagen schriftlich widersprechen. Bei Streitigkeiten ist die Schlichtungsstelle der Gemeinde oder das Bezirksgericht zuständig.
• Nutzen Sie den Kaution-Rechner**: Falls eine Kaution hinterlegt ist, prüfen Sie, ob diese nach der Erhöhung angepasst werden muss. Die Kaution darf maximal drei Monatsmieten betragen.

Für Vermieter empfiehlt sich, die Erhöhung frühzeitig vorzubereiten und alle gesetzlichen Vorgaben genau einzuhalten. Ein Formfehler kann die gesamte Erhöhung unwirksam machen. Der Klima-Risiko-Check auf unserer Plattform hilft zudem, langfristige Wertentwicklungen von Altbauimmobilien zu bewerten.

Der Richtwertmietzins ist ein komplexes, aber kalkulierbares System. Mit den richtigen Prüfschritten können Mieter überhöhte Forderungen abwehren und Vermieter rechtssicher handeln.