Bestellerprinzip in Österreich seit 2023: Auswirkungen auf Mieter und Vermieter
Seit Juli 2023 gilt in Österreich: Wer den Makler beauftragt, zahlt. Der Artikel zeigt, wie sich der Markt verändert hat, welche Kostenfallen lauern und was Mieter jetzt prüfen sollten.
Seit dem 1. Juli 2023 gilt in Österreich das Bestellerprinzip für Wohnungsmakler. Die gesetzliche Neuregelung im Maklergesetz (§ 30a MaklerG) legt fest, dass jene Partei die Maklerprovision trägt, die den Makler beauftragt hat. In der Praxis bedeutet das: Wenn ein Vermieter einen Makler mit der Vermittlung einer Mietwohnung beauftragt, darf er die Provision nicht mehr auf den Mieter abwälzen. Die Reform sollte den Wohnungsmarkt fairer machen und Mieter entlasten. Doch ein Jahr nach der Einführung zeigt sich ein differenziertes Bild: Während viele Mieter tatsächlich weniger zahlen, haben Vermieter auf die neue Kostenverteilung mit höheren Nettomieten reagiert. Der folgende Artikel beleuchtet die konkreten Veränderungen, rechtliche Grauzonen und gibt Handlungsempfehlungen für Mieter.
Hintergrund: Vom Bestell- zum Bestellerprinzip
Vor Juli 2023 war es in Österreich üblich, dass der Mieter die Maklerprovision zahlte, auch wenn der Vermieter den Makler beauftragt hatte. Dieses „Bestell- und Zahlprinzip“ führte zu einer doppelten Belastung für Mieter: Sie zahlten nicht nur die Miete, sondern auch eine Provision in Höhe von meist zwei bis drei Bruttomonatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer. Die Novelle des Maklergesetzes stellte das System auf den Kopf. Seither gilt: Wer den Makler bestellt, trägt auch die Kosten. Der Gesetzgeber wollte damit die Transaktionskosten für Mieter senken und den Markt transparenter machen.
Die Reform war politisch umstritten. Vermieterverbände warnten vor steigenden Mieten, da Vermieter die entgangene Provision nun über die Miete hereinholen würden. Mieterverbände begrüßten die Änderung als längst überfälligen Schritt. Die ersten Monate nach der Einführung zeigten tatsächlich eine Verschiebung: Die Zahl der Inserate mit „provisionsfrei“ stieg sprunghaft an, gleichzeitig zogen die Angebotsmieten in Ballungsräumen an.
Konkrete Auswirkungen: Höhere Mieten und Schein-Bestellungen
Die erhoffte Entlastung für Mieter ist teilweise eingetreten, aber nicht flächendeckend. Eine Analyse großer Portale zeigt, dass die durchschnittliche Angebotsmiete in Wien und anderen Großstädten nach der Einführung des Bestellerprinzips gestiegen ist. Vermieter haben die entfallende Provision in die monatliche Miete eingepreist. Schätzungen zufolge liegt der Anstieg im niedrigen einstelligen Prozentbereich – eine genaue Zahl ist aufgrund der vielen Einflussfaktoren (Inflation, Zinsentwicklung, Wohnungsnachfrage) schwer zu isolieren.
Ein weiteres Problem sind sogenannte Schein-Bestellungen. Dabei gibt der Vermieter vor, der Mieter habe den Makler selbst beauftragt, um die Provision doch noch auf den Mieter abwälzen zu können. Solche Konstruktionen sind rechtswidrig, aber in der Praxis schwer nachzuweisen. Mieter sollten daher genau prüfen, wer den Maklervertrag unterschrieben hat. Ist der Vermieter als Auftraggeber genannt, darf der Mieter keine Provision zahlen. Wird der Mieter zur Unterschrift gedrängt, sollte er rechtlichen Rat einholen.
Auch die Höhe der Provision ist gesetzlich gedeckelt: Sie beträgt maximal drei Monatsmieten zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer. Bei befristeten Mietverträgen darf die Provision nur anteilig verlangt werden. Wer unsicher ist, ob die geforderte Provision rechtmäßig ist, kann seinen Mietvertrag mit dem Mietzins-Check überprüfen lassen.
Was Sie jetzt tun können: Rechte kennen und Kosten prüfen
Als Mieter sollten Sie vor Vertragsunterzeichnung immer klären, wer den Makler beauftragt hat. Fragen Sie nach dem Maklervertrag oder der Bestätigung des Maklers. Lassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen ein. Wenn der Vermieter den Makler bestellt hat, ist die Provision für Sie tabu – auch wenn der Makler eine Rechnung an Sie stellt. In diesem Fall können Sie die Zahlung verweigern und sich an die Schlichtungsstelle oder einen Mieterverein wenden.
Vermieter wiederum sollten bedenken, dass die Einpreisung der Provision in die Miete nicht unbegrenzt möglich ist. Bei Richtwertmieten oder in Gebieten mit Mietpreisbremse sind die Spielräume eng. Eine überhöhte Miete kann später vom Mieter angefochten werden. Nutzen Sie den Wohnungskompass, um zu prüfen, ob die geforderte Miete marktüblich ist.
Für beide Seiten gilt: Das Bestellerprinzip hat den Markt verändert, aber nicht revolutioniert. Die Kosten sind nicht verschwunden, sie wurden nur umverteilt. Wer seine Rechte kennt und die Verträge genau liest, kann unnötige Ausgaben vermeiden.