Energieausweis-Pflicht beim Vermieten: was Mieter und Vermieter wissen müssen

Seit der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) und der Energieausweis-Vorlage-Verordnung (EAV-V) 2022 sind Vermieter in Österreich verpflichtet, den Energieausweis spätestens bei Vertragsunterzeichnung vorzulegen. Diese Regelung betrifft sowohl Neuvermietungen als auch Mietvertragsverlängerungen. Wer die Vorlagepflicht ignoriert, riskiert ein Verwaltungsstrafverfahren mit einem Bußgeld von bis zu 1.450 Euro. Für Mieter ist der Energieausweis ein zentrales Dokument, um die energetische Qualität einer Immobilie zu bewerten – doch er sagt nicht alles über die tatsächlichen Heizkosten aus.

Hintergrund / Kontext

Die gesetzliche Grundlage für die Energieausweis-Pflicht bei der Vermietung findet sich in § 3 der Energieausweis-Vorlage-Verordnung (EAV-V) sowie in § 30 des Mietrechtsgesetzes (MRG). Ursprünglich galt die Vorlagepflicht nur bei Verkauf oder Inserierung, seit 2022 ist sie auch bei Abschluss eines Mietvertrags verpflichtend. Die Novelle wurde eingeführt, um die Transparenz auf dem Wohnungsmarkt zu erhöhen und Mietern eine fundierte Entscheidung über die zu erwartenden Energiekosten zu ermöglichen.

Vor der Novelle war die Situation uneinheitlich: Viele Vermieter legten den Energieausweis erst nach Vertragsabschluss vor, manche gar nicht. Die fehlende Transparenz führte dazu, dass Mieter oft erst nach Einzug mit hohen Heizkosten konfrontiert wurden. Die neue Regelung schließt diese Lücke und verpflichtet Vermieter, den Ausweis bereits im Vorfeld oder spätestens bei Vertragsunterzeichnung zu übergeben.

Konkrete Auswirkungen

Für Vermieter

Vermieter müssen sicherstellen, dass der Energieausweis für die vermietete Einheit (Wohnung oder Haus) gültig ist. Ein Energieausweis ist maximal zehn Jahre gültig. Wird er nicht vorgelegt, kann die Bezirksverwaltungsbehörde ein Strafverfahren einleiten. Die Höchststrafe beträgt 1.450 Euro, in Wiederholungsfällen kann sie höher ausfallen. Zudem kann der Mieter bei fehlender Vorlage unter Umständen einen Mietzinsminderungsanspruch geltend machen, wenn die energetische Qualität schlechter ist als angenommen.

Für Mieter

Mieter erhalten mit dem Energieausweis zwei zentrale Kennzahlen:

• Heizwärmebedarf (HWB): Gibt den jährlichen Energiebedarf für die Raumheizung pro Quadratmeter an (in kWh/m²a). Je niedriger der Wert, desto besser die Dämmung.
• Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE): Berücksichtigt zusätzlich die Effizienz der Anlagentechnik (Heizung, Warmwasser, Lüftung). Ein Wert unter 1,0 bedeutet, dass die Anlage effizienter arbeitet als ein Referenzgebäude.

Wichtig: Der Energieausweis sagt nichts über die tatsächlichen Heizkosten aus. Diese hängen stark vom individuellen Nutzerverhalten ab (Raumtemperatur, Lüftungsgewohnheiten, Anzahl der Bewohner). Ein guter HWB-Wert kann durch hohe Raumtemperaturen oder häufiges Lüften zunichtegemacht werden. Umgekehrt kann ein schlechter Ausweis durch sparsames Heizen teilweise kompensiert werden.

Bußgeld und Rechtsfolgen

Die Strafdrohung von bis zu 1.450 Euro gilt für Vermieter, die den Energieausweis nicht oder nicht rechtzeitig vorlegen. Zuständig ist die Bezirksverwaltungsbehörde am Ort der Liegenschaft. In der Praxis werden Verstöße oft erst bei einer Kontrolle oder auf Anzeige eines Mieters verfolgt. Mieter sollten daher bei Vertragsunterzeichnung explizit nach dem Energieausweis fragen und die Vorlage schriftlich einfordern.

Was Sie jetzt tun können

Als Mieter sollten Sie vor Vertragsunterzeichnung den Energieausweis verlangen und die Werte prüfen. Nutzen Sie dazu den Mietzins-Check auf Meine & Deine, um zu sehen, ob die angegebenen Energiekosten mit den Werten des Ausweises plausibel sind. Der Kaution-Rechner hilft Ihnen, die maximale Kautionshöhe zu ermitteln, die gesetzlich auf drei Nettomonatsmieten begrenzt ist. Falls Sie eine Immobilie kaufen möchten, prüfen Sie mit dem Klima-Risiko-Tool, ob die Lage durch Extremwetterereignisse wie Überschwemmungen oder Hagel gefährdet ist – das beeinflusst langfristig die Versicherbarkeit und den Wert.

Vermieter sollten den Energieausweis rechtzeitig erstellen lassen – Kosten je nach Objekt zwischen 200 und 600 Euro – und ihn bei jeder Neuvermietung bereithalten. Achten Sie darauf, dass der Ausweis für die konkrete Einheit gilt (nicht für das gesamte Haus, wenn die Wohnung anders beheizt wird). Bei Unsicherheiten konsultieren Sie einen Rechtsanwalt oder die zuständige Baubehörde.