BGH verbietet gewinnbringende Untervermietung von Wohnraum

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28. Januar 2026 klargestellt, dass Mieter bei der Untervermietung von Wohnraum keinen Gewinn erzielen dürfen. Die Entscheidung betrifft sämtliche Wohnraummietverhältnisse in Deutschland und ist für Mieter und Vermieter gleichermaßen relevant. Das Gericht beendet damit eine langjährige Unsicherheit über die Zulässigkeit von Gewinnmargen bei der Untervermietung.

Hintergrund der Entscheidung ist die Auslegung des § 553 BGB, der die Erlaubnis zur Untervermietung regelt. Bislang war umstritten, ob Mieter bei der Untervermietung einen Aufschlag auf die eigene Miete verlangen dürfen. Der BGH hat nun entschieden, dass die Untervermietung lediglich die Kosten des Mieters decken darf. Ein Gewinn aus der Untervermietung ist demnach unzulässig. Das Gericht stellte klar, dass der Mieter bei der Untervermietung nicht in die Rolle eines Vermieters schlüpfen darf.

Für Mieter bedeutet dies, dass sie bei der Untervermietung nur die tatsächlichen Kosten für die Nutzung des untervermieteten Raums verlangen können. Dazu zählen etwa die anteilige Kaltmiete sowie Nebenkosten wie Heizung und Wasser. Ein Aufschlag für Möblierung oder sonstige Leistungen ist nur in Höhe der tatsächlichen Kosten zulässig. Wer dennoch einen Gewinn erzielt, riskiert eine Kündigung des Hauptmietvertrags. Vermieter können sich künftig auf diese klare Rechtslage berufen und gegen überhöhte Untermietpreise vorgehen.

Betroffene Mieter sollten ihre Untermietverträge überprüfen und gegebenenfalls anpassen. Wer unsicher ist, ob die verlangte Untermiete zulässig ist, kann mit einem Mietzins-Check die Angemessenheit prüfen lassen. Auch die Verwendung eines Kaution-Rechners kann helfen, die korrekte Höhe der Kaution für den Untermieter zu ermitteln.