BGH zur Umlage von Wärmelieferungskosten nach Umstellung von Einzelöfen
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Vermieter Kosten einer Wärmelieferung nach Umstellung von Einzelöfen auf eine zentrale Versorgung umlegen dürfen. Die Entscheidung betrifft die Auslegung der Betriebskostenverordnung.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 21. Mai 2026 (Az. VIII ZR 123/25) klargestellt, unter welchen Voraussetzungen Vermieter die Kosten einer Wärmelieferung auf ihre Mieter umlegen können, wenn sie die Wärmeversorgung des Gebäudes von durch die Mieter betriebenen Einzelöfen auf eine Wärmelieferung umstellen. Die Entscheidung ist für zahlreiche Mietverhältnisse relevant, in denen Vermieter in den letzten Jahren auf zentrale Wärmeversorgung umgerüstet haben.
Hintergrund des Verfahrens war ein Streit über die Umlage von Kosten für Wärmelieferung nach einer solchen Umstellung. Die Betriebskostenverordnung (§ 7 Abs. 2 BetrKV) regelt, dass Kosten für Wärmelieferung als Betriebskosten umlagefähig sind, sofern die Wärmeversorgung nicht durch den Mieter selbst erfolgt. Der BGH stellte klar, dass die Umstellung von Einzelöfen auf eine zentrale Wärmelieferung grundsätzlich zulässig ist und die daraus resultierenden Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können. Voraussetzung sei, dass die Umstellung nicht gegen mietvertragliche Vereinbarungen oder Treu und Glauben verstoße.
Für Mieter bedeutet dies, dass sie nach einer Umstellung der Wärmeversorgung mit zusätzlichen Kosten rechnen müssen, die über die Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden können. Der BGH betonte jedoch, dass die Umlage nur für tatsächlich angefallene und angemessene Kosten erfolgen darf. Vermieter müssen die Umstellung und die Kosten transparent darlegen. Im konkreten Fall hatte der Vermieter die Einzelöfen entfernt und einen Vertrag mit einem Wärmelieferanten geschlossen. Die Mieter wehrten sich gegen die Umlage der Wärmelieferungskosten, da sie zuvor nur die Kosten für den Brennstoff selbst trugen.
Betroffene Mieter sollten ihre Betriebskostenabrechnungen nach einer solchen Umstellung genau prüfen. Der BGH hat klargestellt, dass die Umlage nicht automatisch für alle Kosten gilt, sondern nur für solche, die im Rahmen der Betriebskostenverordnung zulässig sind. Vermieter sind verpflichtet, die Umstellung und die Kostenentwicklung nachvollziehbar darzulegen. Bei Unstimmigkeiten können Mieter eine Überprüfung der Abrechnung verlangen. Für eine erste Einschätzung der eigenen Betriebskostenabrechnung bietet Meine & Deine einen Mietzins-Check an, der bei der Analyse hilft.