OGH 2026: Eigenbedarfs-Kündigung scheitert öfter — neue Anforderungen

Mit Beschluss 5 Ob 35/26z (5. März 2026) hat der OGH die Beweisanforderungen an Eigenbedarfsklagen weiter verschärft. Drei zentrale Punkte: **1. Konkrete Belegung der Lebensumstände**: Es reicht nicht zu erklären, "die Tochter studiert künftig in Wien". Vermieter müssen darlegen — durch Studienplatz-Bestätigung, Arbeitsvertrag, oder einen schriftlichen Belastungsnachweis — dass der Eigenbedarf zeitlich konkret und unabwendbar ist. **2. Zumutbarkeit alternativer Lösungen**: Hat der Vermieter eine zweite Wohnung im selben Haus oder im Stadtgebiet, die ebenso für den Eigenbedarf taugt, scheitert die Kündigung. Die "Zumutbarkeit anderer Wohnmöglichkeiten" ist als Tatbestandsmerkmal deutlich gestärkt. **3. Vorgetäuschter Eigenbedarf**: Wer Eigenbedarf vortäuscht und die Wohnung nach Auszug des Mieters anders verwertet (Verkauf, andere Vermietung), schuldet dem Mieter Schadenersatz — der Schaden umfasst Umzugskosten, Differenzmiete, Mehrkilometerzulage zum Arbeitsplatz, allenfalls auch Schulwechsel-Kosten der Kinder. **Praktische Konsequenz**: Eigentümer, die ernsthaft Eigenbedarf wollen, sollten die Kündigung präzise vorbereiten: - Schriftliche Begründung mit Belegen - Selbst nutzen ab Auszugsdatum für mindestens 2 Jahre - Beweissicherung der eigenen Wohnsituation während der Frist **Mieter** wiederum können sich auf das Urteil berufen, wenn die Begründung dünn wirkt. Eine Schlichtungsstellen-Anzeige ist kostenlos und stoppt die Frist — die Beweislast für den Eigenbedarf trägt der Vermieter.