Mietpreisbremse: Wann sie greift – und wann nicht

Die Mietpreisbremse ist ein zentrales Instrument der deutschen Wohnungspolitik, um Mieter vor überhöhten Mieten zu schützen. Sie gilt jedoch nicht flächendeckend, sondern nur in Gebieten, die die Landesregierungen per Rechtsverordnung als „angespannten Wohnungsmarkt“ ausweisen. Zudem gibt es gesetzliche Ausnahmen, die Vermietern Spielräume lassen. Wer als Mieter oder Vermieter seine Rechte und Pflichten kennt, kann teure Fehler vermeiden.

Hintergrund / Kontext

Die Mietpreisbremse wurde 2015 mit § 556d BGB eingeführt und 2019 verschärft. Sie besagt: Bei Wiedervermietung darf die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in der Regel aus dem qualifizierten Mietspiegel der Gemeinde abgeleitet. Liegt kein Mietspiegel vor, können andere Erkenntnisquellen wie Mietdatenbanken oder Sachverständigengutachten herangezogen werden.

Voraussetzung für die Anwendung ist eine Landesverordnung, die den angespannten Wohnungsmarkt feststellt. Diese Verordnungen gelten meist für fünf Jahre und müssen regelmäßig überprüft werden. Derzeit haben alle Bundesländer außer Bayern (Stand 2024) solche Verordnungen erlassen, die für viele Groß- und Universitätsstädte sowie deren Umland gelten. Die Kriterien für einen angespannten Wohnungsmarkt sind in § 556d Abs. 2 BGB definiert: unter anderem ein deutlich geringeres Mietpreisniveau im Vergleich zu vergleichbaren Gemeinden, eine hohe Mietbelastung der Haushalte oder eine steigende Einwohnerzahl bei gleichzeitig geringem Wohnungsneubau.

Konkrete Auswirkungen

Die Mietpreisbremse wirkt sich unmittelbar auf Mieter und Vermieter aus. Für Mieter bedeutet sie eine Obergrenze bei Neuvermietungen: Die verlangte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen. Wird diese Grenze überschritten, kann der Mieter die Miete auf das zulässige Maß zurückfordern – allerdings nur, wenn er die Rüge rechtzeitig ausspricht.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Der Gesetzgeber hat bewusst Ausnahmen geschaffen, um Investitionen in Neubau und Modernisierung nicht zu behindern. Die wichtigsten Ausnahmen:

• Neubau ab 2014: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Dies gilt auch für Neubauten, die nach diesem Datum bezugsfertig geworden sind. Der Grund: Der Neubau soll gefördert werden, um das Wohnungsangebot zu erhöhen.
• Umfassend modernisierter Bestand: Wenn eine Wohnung umfassend modernisiert wurde – das heißt, die Modernisierungskosten mindestens ein Drittel der Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung betragen –, ist sie ebenfalls ausgenommen. Die Modernisierung muss bauliche Maßnahmen umfassen, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern.
• Erstvermietung nach Modernisierung: Auch die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung fällt nicht unter die Mietpreisbremse. Hier gilt die Ausnahme für den gesamten Zeitraum der Erstvermietung, nicht nur für den ersten Mieter.

Was Mieter aktiv tun müssen

Die Mietpreisbremse wirkt nicht automatisch. Der Mieter muss die Überschreitung der zulässigen Miete gegenüber dem Vermieter rügen. Dazu ist ein schriftliches Auskunftsverlangen erforderlich, in dem der Mieter den Vermieter auffordert, die Berechnungsgrundlagen der Miete offenzulegen. Der Vermieter muss dann die ortsübliche Vergleichsmiete und die zugrunde gelegten Tatsachen mitteilen. Erfolgt die Rüge nicht innerhalb der ersten 30 Monate nach Mietbeginn, kann der Mieter die Miete nicht mehr rückwirkend senken – er hat dann nur noch Anspruch auf eine zukünftige Absenkung.

Was Sie jetzt tun können

Wenn Sie als Mieter in einem Gebiet mit Mietpreisbremse wohnen, sollten Sie prüfen, ob die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent übersteigt. Nutzen Sie dazu den Mietzins-Check auf unserer Plattform, der auf Basis Ihres Mietspiegels eine erste Einschätzung gibt. Bei Unsicherheit können Sie mit dem Kaution-Rechner Ihre Rechte bei der Kautionshöhe überprüfen. Denken Sie daran: Die Rüge muss schriftlich und innerhalb der Frist erfolgen – am besten per Einschreiben mit Rückschein.

Vermieter sollten vor Abschluss eines Mietvertrags prüfen, ob die Mietpreisbremse in ihrer Gemeinde gilt und ob eine Ausnahme vorliegt. Dokumentieren Sie Modernisierungsmaßnahmen und Neubaudaten sorgfältig, um im Streitfall nachweisen zu können, dass die Ausnahme greift. Ein Blick in den Klima-Risiko-Check kann zudem helfen, langfristige Wertentwicklungen und mögliche Modernisierungsbedarfe einzuschätzen.

Die Mietpreisbremse ist ein komplexes Regelwerk, das sowohl Mieter als auch Vermieter vor Überraschungen schützen kann – wenn man die Spielregeln kennt. Informieren Sie sich rechtzeitig und lassen Sie sich bei Unsicherheiten anwaltlich beraten.